Výplata úvěru novým úvěrem je skokem do tmy...po hlavě !!!

Byť se může převod vlastnického práva k nemovitosti jevit jako standardizovaný proces, k němuž postačí dohoda stran a ztažená smlouva zkontrolovaná holkama na webu emimino, skutečnost umí být jiná…drsná. Nemalou měrou k tomu přispívají ti, kteří by měli v první řadě dodávat celé transakci pocit bezpečí a jistoty…bankovní ústavy. Jejich oddělení řízení rizik však přináší na realitní trh inovace, které vhánějí jejich klienty do náruče vrtkavé štěstěny, zdali nákup nemovitosti skončí úspěšně nebo s milionovými škodami. A co je na tom nejhorší, není s nimi řeč!

Vyplacím úvěr vlastníka svou hypotékou. Jaká mi hrozí rizika??

Není nic výjimečného, že je prodávaná nemovitost zatížena zástavním právem ve prospěch úvěrujícího peněžního ústavu. A nový kupec taktéž financuje nákup prostřednictvím úvěru. Při převodu tedy musí být zástavní právo vypořádáno a na místo starého omezení nastupuje nové. A to lze provést v zásadě dvěma způsoby. Bezpečně a chytře anebo dle podmínek banky, takže tak trochu na pankáče. Aby bylo jasno, banky uznávají sem tam jedna druhou, docela si věří, jsou jedna parta, ale nedůvěřují nikomu mimo jejich bankovní svět. Ani notářům, ani advokátům, ale především pak vůbec makléřům, ať už finančním či realitním. To je pro ně partička nehodná povšimnutí. Především proto narážejí obchodníci s realitami na bariéry typu: „To jsou naše interní nařízení“…„Supervize výjimku neumožnila.“ a jiné. Podobná zaklínadla ale vedou k riskantním tahům, které mohou skončit katastrofou.

Celá partie s bankou začíná tím, že ji smrtelně urazíte, protože chcete předčasně ukončit 30-ti letou hypotéku a nahradit ji úvěrem od konkurence. No, komu by se to líbilo. A tak jsou v bankách celá oddělení specializovaná na házení klacků pod nohy, která mají za cíl klienta za každou cenu udržet v náruči ústavu. Začne to tím, že na vše mají 30 dní, což ovšem není lhůta nejzazší, nýbrž nejbližší možná. Aby mohl být úvěr doplacen, je nutné zažádat o vyčíslení zůstatku, a to k určitému budoucímu datu. A už v tento moment přichází bažina bankovních obstrukcí. Někde uslyšíte, že úvěr nelze dopočítat na více než 2 měsíce dopředu, jinde, konkrétně v Komerční bance, že zůstatek vám sdělí až 30 dní před plánovanou mimořádnou splátkou. Co to pro kupujícího znamená? Že bude muset z vlastního úvěru vyplatit původní úvěr před provedením vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí. Protože zkrátka nestihne veškeré papírování a vkladové řízení dokončit před vypršením lhůty pro mimořádnou splátku. Takže se prostě musí smířit s rizikem, že vyplácí svým úvěrem dluh cizího dlužníka, aniž by byl již vlastníkem kupované nemovitosti. A to je jízda na tygrovi, protože fakt, že na nemovitosti nevázne exekuce ještě neznamená, že prodávající je solventní. Pak už postačí jen věřitel, například v obchodním styku, který vyškemrá na soudu předběžné opatření a z vkladového řízení zůstane doutnající kráter. Katastr nemovitost nepřevede, protože prostě do rozhodnutí soudu nemůže a kupující tak splácí vyčerpaný úvěr na nemovitost, která není jeho. Rok, dva a tak dál...

A přitom by to bylo tak jednoduché. Banky by umožnily čerpání nikoli přímo na účet původního věřitele, ale do advokátní či notářské úschovy. Kupující by nabyl nemovitost se dvěma zástavami a poté vyplatil z úschovy první dluh, čímž by zaniklo původní zástavní právo. Několikrát se mi toto podařilo vyjednat, když riziko přerušení vkladového řízení bylo zjevné, ale ve většině případů slýcháme z banky zápornou reakci s odkazem na „bankovní standardy“. Nabízí se i varianta vyčerpání úvěru po převodu vlastnického práva. Zde ale pozbývá smyslu vkládat zástavní právo nové banky před podáním návrhu na vklad vlastnického práva. A hlavně čerpání úvěru po převodu pro změnu dostává prodávajícího do situace, kdy se bude muset spolehnout na součinnost kupujícího a také na víru, že banka nezjistí cokoli, co by ji donutilo přezkoumat podmínky čerpání. A to už jsme taky zažili, kdy risk management den před čerpáním vršil nové požadavky na opakované potvrzení příjmů, výpisy z účtu atd. To určitě nechce prodávající zažít.

Upřímně asi zklamu všechny, kteří čekají happy end. Dokud budou banky myslet sobecky jen na své bezpečí, existuje vždy riziko ztráty v důsledku nedokončeného převodu. Proto je nutné lustrovat nejenom solventnost kupujícího, právní vady nemovitosti, ale také možná rizika na straně prodávajícího.

A od toho tu jsou profesionální realitní kanceláře.

Tak ať ve snaze ušetřit nespadnete do pořádnýho průšvihu.

V případě že by jste potřebovali pomoci s podobnou situací, zavolejte mi. Jsme tu pro Vás.

Realitní kancelář Kominíček

Miroslav Jahoda - majitel realitní kanceláře